Pokud plánujete koupi bytu, domu či pozemku, určitě jste si už vyslechli spoustu rad. Přinášíme vám přehledný souhrn od našich odborníků, na co všechno je třeba pamatovat, abyste se vyhnuli chybám, které se často v praxi opakují. Na první pohled je to dlouhá story, ale zase, nemusíte to udělat za jeden den…
S realitkou či bez ní
Více byrokracie leží na bedrech těch, co nemovitost prodávají, najít byt k prodeji je většinou jednodušší než jej prodat. Všechny náležitosti kolem koupě bytu jsou zájemci schopni vybavit sami, mnozí z nich absolvují tento proces na vlastní pěst, vyžádá si to však spoustu času a úsilí. V případě oslovení realitky jsou kupující těchto kroků ušetřeni.
Ujasněte si, jaké jsou vaše finanční možnosti
Většina lidí plánuje nové bydlení řešit hypotékou, je však třeba si nejprve ujasnit, v jaké cenové rovině se pohybujete, abyste mohli svoji novou nemovitost komfortně splácet s finanční perspektivou na nejbližší roky. Nejlepší je při žádosti o hypoteční úvěr poradit se přímo v bance, od které si chcete půjčit, případně u nezávislého hypotečního specialisty, který má mnohem větší přehled o podmínkách io rozdílech v posuzování žadatelů na celém bankovním trhu. Předem si prověřte vaše finanční limity. Pokud rezervujete takovou nemovitost, kterou si nemůžete finančně dovolit, respektive vám na ni banka nepůjčí, zbytečně uhradíte rezervační poplatek a přijdete tak o tisíce eur. Úvěrové standardy jsou přitom v jednotlivých bankách různé a tak se vyplatí vyžádat si nabídku ve více.
Počítejte maximálně s 80 procenty
Dnes už platí přísnější pravidla ohledně maximální výše hypotéky, proto je třeba zvažovat koupi nového bydlení až tehdy, kdy máte našetřeno alespoň 20 – 30% ceny nemovitosti nebo je třeba je dofinancovat dalším úvěrem. Nezapomínejte, že kromě splátek budete muset zvládnout také všechny vaše pravidelné výdaje.
Přehled o ceně prodávaných nemovitostí
Před oslovením prodejce si udělejte přehled na realitním trhu a navštivte některý z realitních portálů. Podívejte se na nemovitosti s různými lokalitami a porovnejte prodejní ceny, zaměřte se na byty či domy s podobnou velikostí a stavem.
Pozor na dlouhověké nabídky
Pokud se vám líbí nemovitost, kterou jste již viděli na různých realitních portálech a „zavadili“ jste o ni v posledních týdnech již vícekrát, měli byste být opatrní. Může to být znamením, že její cena je nadhodnocena. Prohlídka vám může napovědět, jestli je to jen špatně nastavená cena nebo nemovitost skrývá nějaké riziko.
Lokalitu vybírejte dle vlastních požadavků
Rozdíly mezi lokalitami mohou být propastné nejen v různých regionech, ale také v rámci jednoho města. Volba závisí především na vašich potřebách, zamyslete se, zda dáte přednost většímu prostoru na kraji města, nebo raději menšímu blíže vašim bodům zájmu, abyste pak neminuly rozdíl v ceně na každodenní rozvážení autem na dlouhé tratě. Důležité je také promyslet, jestli kupujete nemovitost „jen“ na pár let, nebo na delší etapu svého života.
Dobrá lokalita není jen o poloze
Při výběru místa vašeho bydlení se neorientujte jen na blízkost k centru. Některé městské a obecní čtvrti mohou mít kvalitní infrastrukturu, dostatek parkovacích míst i občanskou vybavenost. Lokalita, kde v pěší dostupnosti pohodlně nakoupíte, naleznete školky, školy, instituce či různé služby bude mít určitě vyšší cenu, je to však pro dlouhodobé bydlení velmi cenné. Berte v úvahu i potenciální rozvoj, tedy zda místní zastupitelstvo v okolí neplánuje zrekonstruovat cestu a chodníky, otevřít novou školu či školku, nebo soukromý investor nákupní zónu s kulturně-společenským centrem.
Prověřte si právní stav nemovitosti
V první řadě je rozumné prozkoumat, zda nemovitost kupujete od skutečného majitele, zda je nemovitost bez tiarch, břemen nebo jiných omezení. Neuškodí přezkoumat ani termín nabytí nemovitosti prodávajícího, což je vlastně i součástí znaleckého posudku nemovitosti. Při prověření se zaměřte zejména na následující:
List vlastnictví – prověřte si, zda na nemovitosti neváznou tíhy nebo jakákoli jiná práva třetích osob. V této souvislosti je třeba věnovat pozornost „části C tíhy“ na listu vlastnictví, který lze dohledat přes Katastrální portál nebo Geoportál. Pro jistotu si list vlastnictví dohledejte sami a nespoléhejte na list předložený prodávajícím, protože může být neaktuální, případně i pozměněn. Mezi nejčastější tíhy patří například zástavní právo ve prospěch financující banky současného vlastníka, zástavní právo ve prospěch jiných subjektů než bank, exekuční zástavní právo nebo věcné břemeno, často například právem doživotního užívání nemovitosti, nebo na listu vlastnictví svítí poznámka, nejčastěji o probíhajícím soudním řízení.
Spoluvlastnictví – komplikace mohou nastat i při koupi nemovitosti ve spoluvlastnictví, ať už podílovém spoluvlastnictví nebo bezpodílovém spoluvlastnictví manželů (tzv. BSM). Zbystřit pozornost je třeba v případě, že na dopise vlastnictví je jako vlastník uveden pouze jeden z manželů, a to i přesto, že nemovitost byla pořízena během manželství. V případě podílového spoluvlastnictví je třeba myslet na zákonné předkupní právo spoluvlastníků. Doporučujeme proto požádat prodávajícího, aby prokázal, že spoluvlastníci si předkupní právo neuplatnili.
Prověření vlastníka – je třeba si potvrdit, zda je prodejce opravdu vlastníkem převáděné nemovitosti. Pokud je to možné, doporučujeme si nechat po právní stránce s advokátem prověřit i platné nabytí vlastnického práva nejen samotným prodávajícím, ale i jeho předchůdcem a to alespoň 10 let zpětně.
Okolí – V případě koupě domu nebo bytu je třeba věnovat pozornost i pozemku, na kterém je dům nebo byt postaven a případně i okolním pozemkem. Zjistěte, zda stavba náhodou nezasahuje i na sousední pozemky, zda je zajištěn přístup ke stavbě z přístupové cesty i charakter okolní zástavby. Informace o možnostech budoucí výstavby v okolí lze získat na příslušném stavebním úřadě a některé informace jsou dostupné iz územního plánu obce, případně i územního plánu zóny (je-li zpracován). Více obcí mají územní plán zveřejněný i na své webové stránce, případně je možné informovat se na příslušném stavebním úřadě.
Technický stav nemovitosti
Cena domu se odvíjí také od toho, zda je postaven z cihel nebo panelů, cihlový dům nabízí snazší změny dispozice a lepší izolační vlastnosti než panel. Dnes už však rozhoduje i zateplení, při kterém je třeba si zjistit, kdy a jak bylo realizováno. Na cenu ovlivňuje i věk bytovky, to, zda byt má nebo nemá balkon, jak atraktivní výhled nabízí nebo to, zda se jedná o krajní byt nebo ne. Rozhodně byste se měli ptát na technický stav rozvodů, stoupaček, výtahu, střechy, zateplení, zjistit energetický certifikát budovy a jaké jsou provozní náklady na energie.
Cena za dodatečné opravy
Při obhlídce starších domů a bytů se podívejte na stav oken a podlah. Možná s jejich výměnou počítáte automaticky, ale možná ne. Všímejte si také mokrých fleků v horních rozích místnosti, které mohou znamenat, že není v pořádku izolace a bytovka vlhne. Platí, že aktuálně je na realitním trhu největší zájem o nemovitosti po kompletní rekonstrukci, nebo o ty, které prošly alespoň částečnou rekonstrukcí.
Sousedé a údržba nemovitosti
Stav bytovky vám napoví, jací lidé v ní bydlí, zda o svůj vchod a okolí pečují a zda se budete v jejich přítomnosti cítit dobře. Ptejte se na to, jakými investicemi bytovka prošla, co ji čeká, jaký je stav financí ve fondu oprav, zda je v ní zajištěna ochrana, například funkčním kamerovým systémem. Prokouknout sousedské vztahy během obhlídky je často nemožné, někdy však stačí být jen pozorný. Pokud vám na lokalitě záleží, je dobré zeptat se sousedů, jak se jim bydlí.
Na co se připravit při vyřizování hypotéky
Vyřízení hypotéky nemusí být složitý proces, zvláště pokud víte, na co všechno se máte připravit. V první řadě musíte mít jasno v tom, jakou nemovitost jedete kupovat a v jakém cenovém limitu.
Prvním krokem je návštěva banky. Můžete přijít přímo, bez ohlášení, nebo si můžete z domova na hypoteční kalkulačce vypočítat výši úvěru, poté zvolit vámi preferovanou pobočku a telefonicky si domluvit schůzku. Při první návštěvě vám zpravidla bude stačit doklad totožnosti. Pracovník pobočky si s vámi projde žádost o úvěr, pobavíte se o tom, jaká by měla být jeho výše, jak dlouho jej budete splácet a kolik peněz potřebujete. Banka si prověří Sociální pojišťovnu a registry, proto většinou není nutné, abyste s sebou nosili potvrzení o příjmu.
Hypotéku vybírejte nejen podle úroků
Nízké úroky už dávno nejsou jediné kritérium směrodatné pro získání výhodnější hypotéky. Je třeba zvážit hlavně následující faktory:
Poměr LTV – 100% a 90% hypotéky jsou minulostí, těch 80% se dnes poskytuje také o něco méně. Příležitost získat hypotéku, která pokryje co největší část pořizovací ceny nemovitosti, je stále vzácnější a stále více klientů hledá banku, kde by jim poskytli alespoň 80% úvěr.
Doba splatnosti – V minulosti využívaná 40letá splatnost se již stala raritou. V současnosti se nejvíce využívají 30leté lhůty, u starších žadatelů i kratší, jejichž cílem je ukončení splácení ještě před dovršením 70. roku života daného žadatele.
Délka fixace – Další z faktorů, jehož důležitost nabírá na váze. Obzvlášť kvůli tomu, že jednotlivé délky fixace ovlivňují výši nabídnutých úroků a tím zároveň i celkové náklady na splacení hypotéky. Nejnižší úroky jsou při 3 a 5letých fixacích, nejvyšší zase při nejnižší 1leté nebo naopak při nejdelší 10leté fixaci.
Výše poplatků – Při výběru hypotéky je třeba dát pozor hlavně na poplatky, zejména v případě nabídek s nejnižšími úroky. Právě u nich mohou banky vyvažovat rekordně nízké sazby vyššími poplatky. Při sečtení všech poplatků vyžadovaných v rámci schválení a následného poskytnutí úvěru může konečná částka poskočit i na 100 €.
Cross-sell – Nejnižší dostupné sazby lze v některých bankách získat pouze v případě kombinace žádosti o hypotéku s využitím jiných služeb, resp. produktů, například uzavření pojištění, zavedení spoření nebo otevření nového účtu v dané bance, které proběhne současně se schválením hypotéky. Tyto služby však tvoří pro klienta další náklady a je třeba si přepočítat, zda jejich zakoupením za svůj úvěr nezaplatíte v konečném důsledku více, než kdybyste si vzali hypotéku s vyšším úrokem, ale bez dodatečných podmínek.
Potřebné dokumenty
Pokud je návrh hypotéky v pořádku a jste s ním spokojen, můžete společně s bankou přistoupit k objednání znalce. Od podání žádosti po den, kdy na účet naběhnou finanční prostředky, uběhnou ve většině případů asi dva týdny. Při koupi nemovitosti budete kromě dokladu totožnosti potřebovat ještě tyto dokumenty – kupní smlouvu, znalecký posudek včetně dopisu vlastnictví.
Kolikrát do banky
V ideálním scénáři nemusíte banku navštívit více než dva nebo třikrát. Samozřejmě, budete-li mít nejasnosti nebo si budete chtít ověřit detaily, můžete pobočku navštívit i vícekrát. K vyřízení úvěru jednotlivce stačí jen vaše přítomnost, pokud o hypotéku žádají partneři nebo manželé, je dobré, když i pobočku navštíví společně.
Schválení hypotéky a převod prostředků
O schválení a odebrání hypotéky se dozvíte prostřednictvím SMS a kontaktovat vás bude i poradce z banky. Když jste úspěšně zvládli proces žádosti, hypoteční úvěr máte schválen a splnili jste případné podmínky banky k čerpání úvěru, už nic nebrání tomu, aby vám převedly peníze z úvěru na účet prodávajícího, uvedený v kupní smlouvě.
Vinkulace prostředků
Běžně jdou peníze z hypotéky přímo prodávajícímu, jsou však i případy, kdy lze využít vinkulace prostředků. Vinkulace je proces, který banka používá v komplikovanějších případech jako prostředek jistoty pro kupujícího i prodávajícího. Funguje to tak, že na účtu klienta se vytvoří rezervace a finance banka provede prodávajícímu až po splnění určitých podmínek. Například té, že kupující se stane vlastníkem nemovitosti. Garantem této služby je samotná banka a klient za ni musí uhradit poplatek.
Přepis vlastnických práv
Vlastníkem nemovitosti se stáváte ne podle data uvedeného v kupní smlouvě, ale až vkladem do katastru. Zákon ukládá katastru povinnost rozhodnout o návrhu na vklad nejpozději do 30 dnů od jeho doručení. V případě, že smlouva o převodu nemovitosti byla vyhotovena ve formě notářského zápisu nebo byla autorizována advokátem, katastr rozhodne o návrhu do 20 dnů. V případě urychleného řízení o návrhu na vklad, katastr rozhodne do 15 dnů.
Předání bytu novému majiteli
Na závěr zůstává ještě sepsání protokolu o předání bytu spolu s předáním klíčů novému majiteli. Do protokolu budete zaznamenávat: Údaje o prodávajícím, údaje o kupujícím, zadefinování bytu na základě listu vlastnictví, odepsání čísla a stavu měřiče (elektroměr, vodoměr, plynoměr a měřič radiátorů). Mezi poslední kroky patří přepsání energií, médií – internetu, televize, telefonu, placeného parkovacího místa a v případě bytu i nahlášení změny vlastníka správcovské společnosti.
